[转]郎咸平：腐败造成地产危机
Posted by bianbian on 2007-04-22 14:46
4月15日（周日）下午18：30分，香港中文大学教授郎咸平应邀做客365地产家居网，通过视频访谈并与广大网友在线交流“对话郎咸平教授——宏观调控下的中国楼市”。郎咸平教授的许多精彩、“辛辣”、独到的观点，在广大网友中引起强烈反响，网友留言逾千篇、提问数百条。仅１５日当天，郎咸平教授做客365地产家居网进行视频和文字交流时，同时在线网友就达1万余人。
专题：对话郎咸平 宏观调控下的中国楼市
郎咸平背景介绍
视频直播：对话郎咸平 宏观调控下的中国楼市
365地产家居网现将郎咸平教授精彩对话全文刊登如下，以飨网友：
主持人：各位现场的朋友们，365地产家居网的朋友们，网友们，大家晚上好。欢迎各位今天莅临HOUSE365网络直播现场。我是主持人尹霄飞，今天我们直播的主题就是对话郎咸平——宏观调控下的中国楼市。此时此刻，我们HOUSE365网旗下的南京、苏州、无锡、芜湖都将进行网络直播。今天我们非常荣幸地邀请到了香港中文大学教授郎咸平先生。我们请大家以热烈的掌声欢迎郎教授的到来。
您好，郎教授欢迎您来到我们网络直播的现场。您对南京的印象怎么样？
郎咸平：印象不是太深刻。
主持人：南京有没有给您留下印象深刻的地方？
郎咸平：就是你们这里。（笑）
主持人：我们今天的主题是宏观调控下的中国楼市。您认为宏观调控这两年下来，中国楼市怎么样啦？有没有达到宏观调控的目标？你是怎么看待这个问题的？
郎咸平：好，那我就试着系统性地把这个问题谈清楚。为什么今天要系统性的表达我的观点呢？主要原因是这是一个重大的课题，此前我碰到很多政府官员、企业界代表或者是一般老百姓，包括媒体都非常关注这个问题，都在询问我。我不太想发言的原因，是因为我不想搞只言片语的东讲一段、西讲一段。今天是一个机会，在 house365这样的专业网站上，我就把我对整个中国楼市泡沫化问题的思考，作个整体的讲述。让大家理解为什么会有泡沫化的现象。因为老百姓太关注这个问题了。
请各位网友、全国老百姓思考一下，你们认为你们现在已经深切感受到的房价上涨到底是因为什么原因？我相信各位的答案应该是各种都有。包括地产商的暴利，或者是政府卖地的问题，或者是利率的问题，或者是游资的问题，这些问题坦白讲都是些表面现象，我想告诉老百姓的还是我的一贯的观点，房价泡沫性的本质问题是普遍性的腐败问题。今天我就想从行业的供给跟需求这两个方面来谈谈各级政府官员的腐败和地产价格的关系。我试着非常具体地、宏观地、全面地做一个论述。先以这个行业的供给面而言。
大家知道吗，房地产商开发的过程，实际上绝对依赖两个核心资源的获得以及长流程管理。这两个核心资源一是土地开发权另一个是大额贷款。长流程管理是指从立项，规划，开工许可，等等到验收，销售许可，至少100多个门槛。而这些沟槛全都在政府官员的控制之下。在当下中国官场的腐败已呈普遍性的情况下，众多贪腐官员的获利皆溶在房地产开发的全过程里面。而这些层层的个人获利最终会表现在房价上。老话讲，人心无厌足，贪腐官员获利欲望的上升是远远超过其他任何经济增长指数的。
所以说，仅就供给面上看，中国楼市价格不断上涨的秘密就藏在这些沟沟槛槛里面。许多经济学家讲，中国的房地产行业是完全市场化的行业，其实，就行业的供给面上看，它恰恰是个市场化严重不足的行业。而没有公平公正的，充分竞争的市场化供给，只能是质疵价高的供给。
腐败造成地产危机
各位老百姓再想一想，我们国家的这些地方政府对土地出让是什么态度？我们经济学里面常常跟我们讲供需的问题，为了要平抑房价、物价所以要多卖地，可现实中地方政府地卖的越多，房价越高，这怎么回事？这跟过去各地干部政绩考核关系很大，我们过去对于地方干部的考核，几乎以GDP成长为唯一标准。各位思考一下，一个地方干部上任之后，他什么都不要做，他只要去卖地，卖一块地，GDP就上升这一块，卖两块地就上升两块。他越卖地，表面上看供给增多，可价格却越高。这其实跟他政绩考核有关系。因为考核是以GDP为标准，他卖地表面上讲是增加财政盈余，背面是政绩工程，这种“以钱为纲”的政绩考核标准，老百姓的死活和他没有关系。
加上刚才谈到的房地产开发流程中贪腐势力恶性介入。都牵扯到公权力的问题，这两大块加上100多公章，每一个公章都代表各地政府的权力，有权力介入就易有腐败。以前吃个饭就盖个章，现在不行了。盖个章几十万、上百万，盖个章到底要多少钱？这种充斥腐败的权力运用，表面上地方政府打着开发地产带动经济，背地就是易于以权力私用来剥削。最后贪污腐败的钱总要转嫁到老百姓的头上。这些问题其实中央是看到了，比如为了增加行业供给的透明度，公平性，中央严令地方政府推出土地要竞价拍卖，这当然是个进步。但我们这里历来是上有政策下有对策。在没有反腐力量的全面监督下，我们发现有些地方政府搞竞标的时候，对民营企业劝退，对国营企业不要你出价，最后土地还是流入无良奸商的手里。所以说正是腐败造成行业供给面上不能真正的市场化，成本，价格当然的会居高不下。
第二点我们谈谈行业的需求面。为什么大家拼命攒钱买房子，因为基本住房是老百姓的生活必需品。必需品的价格就一定要在你的正常收入可支撑的范围内。可为什么这么高的房价谁还会去买呢？这点是非常复杂的。绝对不是我们一般谈论的楼市有泡沫这么简单。各位不妨换个角度想，你当下有没有投资机会？我想请问全国老百姓，当你有一笔钱以后，你除了做房产跟炒股票之外，你敢投资到哪一个行业？我有太多的学生，民营企业家，做一个阶段实业之后不敢再扩大投资了。又要对付公安、消防、税务、城管，反正多的是，加上满街的骗子，甚至绑匪，你开个小餐馆都要天天对付他们。有些城市更有趣，要把土地征用，有很多餐馆怎么办？地方政府怎么整他们？公安每天去查，消防每天去管，怎么办？最后就走了。你们发现在体制内普遍的腐败和民间普遍的堕落的当下中国，我们普通百姓的投资环境是很差的。因为体制内腐败、体制外堕落，谁有钱也不敢投资啊。我有太多的学生跟我讲这些年打拼好歹赚了几亿，我问他你准备怎么办？标准答案是：办绿卡出国。为什么？他不放心。他怕再投资下去，钱收不回来怎么办？甚至我们很多优秀的民营企业家、他们现在的投资是相当的短视，他短视的原因不是他们无能而是很多地方投资条件太差啦，逼得你不敢投长期的。你们千万不要说这个现象只适用于我们民营企业，不是的。
国际企业呼唤公平公正商业环境
今年两会期间通过了一个法案，两税合一，外资以后在中国不能够再享受税务的优惠。老百姓们知不知道世界五百大对此有什么反映？这个新闻在香港等地是头条报道。这里我想告诉各位，世界五百大怎么回应政府的这个法案。他们是这么说的，中国经济不断发展、不断进步，制度在健全.
所以讲到这里，我相信全国同胞都很清楚，我的观点非常具体，那就是楼市供给这一面是因为地方政府权力垄断和腐败造成供给的市场化严重不足以至房子成本不断上升，需求这一面也是由地方政府的腐败造成真正投资机会的减少和投机的横行，致使楼市的需求面过份的所谓市场化。两个分别严重扭曲的“市场化”叠加在一起，大陆小老百姓自然买不起房子啦。这种现象还不光是各位所看到的这种现象，还有更深层的意义，我提醒全国老百姓注意，那就是这种投机横行造成的资金不当偏聚，主要是股票市场和房地产市场，其结果就是各行各业都缺资金啊，因为资金都不来了嘛。
各位如果学过一些最基本的经济学就应该理解，各行各业日常流转的资金都流向投机房地产和股市，行业维持运营的资金怎么办？印钞票。印钞票就会产生什么结果呢？就是通货膨胀。举个例子，去年年底是我国农产品丰收的时期，按照经济学的原理，经济学原理好像在中国都不能用，都是反的。（笑）这样农产品价格应该下降，但是中国正好相反，我们发现今年一月份粮油价格大涨，涨了10％到20％。各位，炒股票、买房产可能你还可以说这是一部分老百姓的问题，粮油价格上升是全国13亿老百姓每个人每顿饭都要多付出20％的钱啊。全国老百姓都在为贪腐势力造成的恶果买单啊，这个我们都没有讨论过，大众也搞不清楚的。买了单都不知道自己为谁买单。你们看你的父母现在去超级市场买油，哪个不叫，怎么产生的？就是我前面跟你们讲的投机资金的形成造成现金资本的不当偏聚，造成相关行业资金不足，政府印钞票，粮油价格上升，全国老百姓买单。你走在农村，看到我们这些可怜的老百姓、这些年老的人，在家里面守着几亩地，他的子女到城市里面打工，每年都寄些钱给他，好不容易拿点钱还要替贪官买单，这叫什么社会啊？所以今天一讲你就知道我平常为什么不想对这个问题发言。平时总有人问我，郎教授，为什么会有房产泡沫？这可是经济发展的大的问题呀。我的观点很明确，在我们这个社会你所看到的种种严重的怪现象，他的发源就是政府官员的腐败。你们可能会说郎教授你怎么这么大胆敢讲这种话，我讲我都不怕，你怕什么？我们这个社会除了体制内腐败之外，还社会堕落。我发现我们很多老百姓，连正义判断力都没有，正义感都没有。看到贪官污吏横行霸道，没有人出来指责他的，整个社会的氛围都有问题。
我想提醒各位，在当下中国反腐本身意义重大。我希望通过今天这个媒体向全国呼吁。呼吁什么呢？那就是反腐本身具有重大的时代意义。当然我也欣慰的看到反腐是胡温中央政府和全国老百姓达成的一个共识。胡温中央关于全面构建和谐社会，提出公平是我们国家的首要价值观念其实就是冲着日益严重的腐败来的。
反腐才能建构和谐社会
这个反腐与和谐社会有什么样的关系？我可以讲讲清楚。现在社会上的不和谐因素都是不公平，不公正造成的，而不公平，不公正又是贪官滥用公权力谋利造成的。刚才讲到的世界五百强所热盼的也是这个和谐的社会。什么叫和谐的社会？就是一个干净、公正、公平的社会，就这么简单。改革的成果一定要给谁？改革成果一定要给老百姓，而不是给利益团体。我们这28年来的改革开放，当然是成功的（在某些层面讲），但有很多人为了打击我说郎教授你反改革，我是读资本主义经济学的教授，我怎么反改革呢？我是反对改革过程中的腐败。很多人冒改革之名大肆腐败敛财，这我是反对的。各位，难道我反错了吗？我们发现在当下社会上逐渐形成腐败铁三角。他们操纵着媒体不让说话，尽管中央政府说要反腐败，可媒体根本不敢说这种话。这种腐败导致的恶果，如果全国老百姓不知道，你要付代价的。现在不反腐房价就下不来，那些利益团体本身就是******、温家宝所谈话之中抨击的特殊利益集团，我取名“腐败铁三角”，它已经在中国形成庞大的势力。操控着媒体，误导社会大众，滋养这种腐败群体的来源是多方面的，但主要来自两个，国企改革和房地产开发。从2004年开始，各位同胞如果理解我的言论的话，我们已经斩了它的一条臂，现在我们还要再斩它一条臂。
贪腐势力的第二个大本营是房地产开发。国企改革、房地产改革是中央政府执政的重中之重，是中央政府一定要小心面对的，因为这关乎全国老百姓未来的福祉，改革本身的目的是以民为本，以全国老百姓的受益为改革成功的唯一标准。而不是图利少数利益集团。在这种改革的氛围之下，你才能够有更辉煌的明天。可能在座各位同志、全国老百姓想问我一个问题，像胡温新政近来提出的和谐社会、反腐，有什么样的新时代使命呢？是不是与以经济建设为核心起了冲突呢？我在这里以我个人的理解发表一下我个人的观点。我今天想把这个说完全了，以后就不要再吵吵闹闹的了。十一届三中全会邓小平提出以经济建设为纲，这个理念的转变是非常重要的转变，这个转变让中国从愚昧落后逐渐成长壮大，取得了巨大的成效。而邓小平以经济建设为中心的目标是长远的，那个阶段的社会环境与现在有很大的不同，当时体制内是廉洁的，民风是纯朴的，只是思想僵化，工商技能不足，生产要素短缺。所以邓小平推动经济发展的主要手段是开放搞活。从阶段性目标看，他是非常成功的。而现在的中国社会的方方面面发生了翻天覆地的变化，在新形势，新环境，新问题之下，推动经济发展的手段当然要顺应，改变。这就好比我们要发射卫星到太空指定的轨道上去，总目标有了，不会变。但火箭要有三节。每个阶段要不同的火箭来推动。第一节火箭把卫星托上天空，功成身退，光荣地脱掉了，现在要点燃第二道火箭。所以我来解读胡温中央政府提出的透过反腐来建设和谐社会，仅从推动经济发展的角度看都是意义非常重大的。这恰恰是全面推动经济发展的新手段。大家应该懂得，经济的发展，特别是大发展，绝对是要依赖适宜的社会环境的。公平公正的经商环境，公平公正的司法环境，清正廉洁的政府，健康守法的民众，是社会经济发展的充分且必要的条件。无此适宜的社会环境支撑，发展经济只是妄想。胡温继承邓小平以经济发展为中心的继往开来，是点燃第二节火箭。是在更高层次上的对经济发展的推动。是突破当下中国经济发展瓶颈的“围魏救赵”式的大手笔。
以我个人看来，对胡温目前提出的反腐和建设和谐社会，我觉得我们社会、媒体还是理解不够。你别以为那只是一个口号，大家哪里知道，如果你做不到这一步，如果你不能够通过反腐来净化社会，你的代价就是为贪官污吏、通货膨胀买单，你愿意接受这一切吗？这一切才是我对于胡温今天政策的个人解读。我一直讲十六届六中全会的要全面构建和谐社会，你会发现这是利国利民的大手术、大工程，这不是一个形象工程，这是一个让我们中华民族走入到一个新的时代，一个重大的使命。你们过去如果没听我演讲的话，肯定体会不出这一点。甚至还会怀疑和谐社会是不是就是共产党的口号？反腐是不是以后就不反了？各位要知道，今天已经不是一个要不要反的问题了。而是必须彻底。如果你要以民为本，如果你要以老百姓的利益为前提，你就必须把这个路给走稳，而且要坚持地走下去。各位想想看，我所提出这样一个世界、这样一个美景是不是各位所憧憬的呢？如果是的话，我认为反腐就已经不光是中央政府本身的职责而也应该是你我要奋勇参战的事业啦。
透过反腐营造和谐社会是全国老百姓共同的期望、共同的寄托。当然我今天讲这个话题，我不是说大话，我是把与你们有最切身利益的股市、楼市、粮油、通货膨胀的问题捆绑在一起，我告诉各位我们需要这样的社会。各位想想看，你需要吗？谢谢各位。
主持人：郎教授您刚刚提到楼市由腐败引出很多问题，不久前传出一个消息，中央准备对房价上涨过快的地方采取问责机制，您可以预测一下这个政策的出台会产生什么影响吗？
郎咸平：我很愿意用我本人的理解进行解答。但这是我个人的想法。最近中央政府进行金融宏观调控，我想告诉各位的是为什么金融宏观调控的效果不是那么显著。我相信你们大家从媒体上面可以得知，有些人说中国经济是过热的，有些人说中国经济是过冷的。这些都是不对的，中国经济应该是全世界非常特殊的经济，它是既过热又过冷。是同时存在的。中国经济现状和经济学理论又是非常不吻合的，它好像是反经济学。什么叫作又过热又过冷？举个例子，哪些部门过热？国营企业、地方政府、房地产业，股市。过冷：民营企业，什么意思？你想想看，我们搞的那些政绩工程吧。以上海市为例，上海每一个区政府比美国白宫还要豪华，你做点其他事不好吗？又是拆房子又是建设。我举个例子来讲。假如是中央银行提升利率0.25个百分点。这对这些人来讲是没有什么敏感度的，他照样盖他的办公大楼、地方建设、搞绿化、修马路、高价卖地又来了，投资房地产、贪污腐败。利率高他照借。但是民营企业就不一样了，民营企业大部分是借不到钱的。民营企业大部分是向民间借钱的，这种利率他们是很敏感的，按照我个人的研究，平均来讲，像地下金融利率的变动是官方利率的四倍，所以中央政府利率上升0.25个百分点，那么地下金融可能就是1个百分点。这样民营经济就被打击了，所以萧条部门更萧条，膨胀部门更膨胀。这一点我们过去谈论的太少了，我希望通过今天的直播告诉全国老百姓，这是我们金融政策的本质问题。这种问题不是那么简单的。各位想想看，如果民营经济是萧条部门，而国营经济是膨胀部门的话，这就可以解释为什么大学生毕业找不到事。我最近看了很多的报道，都是大学生找不到事，真正的问题是什么？真正聘用大学生的部门不是政府、国营企业，按照各国的历史来看，真正聘用大学生的应该是民营或者外资企业。但是这个部门是萧条的，这样大家理解了吗？原来看起来表面现象很繁荣，实际上他是部分繁荣，另外一部分是萧条的，萧条部门不裁人就不错了，还能增聘吗？。因为腐败导致投资环境恶劣，他又不想去投资，不投资还有必要聘人吗？大学生毕业以后就找不到事，这就是一个恶性循环。我今天讲的这个议题其实还可同时部分的解释大学生找不到事做的问题。那把腐败问题解决了，民营企业就从事更多的建设、更多的投资，产生更大的效益，他就多聘人了。我们今天的中国经济形势怎么讲呢？你所能看到的负面现象，基本上七个字：都是腐败惹的祸。
主持人：现在在我们HOUSE365网站上，目前已经有一万多名网友在线了，而且现在有很多网友正在提问，郎教授我们下面回答几个网友提问怎么样？现在有网友在问，他主要是讲郎教授您好，我是一个一直支持您的观点的网友，现在有机会直接向您请教问题深感荣幸。我想问一下您谈谈房地产宏观调控对西部城市的影响，对开发商有什么影响？对老百姓有什么实惠？
郎咸平：谢谢这位网友，也谢谢各位。今天我已经把这个问题讲的很清楚了，各位可以推演出来。地产商良莠不齐是很自然的。这位网友问的问题是很重大的。全国各地怎么办？各地政府是不一样的，反正我这套理论应该都可以对得上，没问题。
主持人：他提到房地产开发商的日子也不好过，他们面临重大行业性的危机。
郎咸平：这我很愿意回答，行业性危机又跟我们在座各位老百姓有关，我们绝对不能等到房地产崩盘再来谈腐败。请看亚洲金融危机冲击之后，韩国中产阶级几乎消失一空，香港房地产几乎整个负资产，中产阶级消失是一个可怕的信号，怎么消失的？地产崩盘。韩国，香港老百姓也跟我们不同，他们遵守契约，硬抗着继续还贷款，当时发生亚洲金融危机的时候，我们海外很多的报道是很担心，因为房地产价格的大幅下跌，造成负资产现象会使这些人不还银行贷款，而这可能会使香港的金融体系随之崩盘。房地产的崩盘远远小于金融体系的崩盘，韩国，香港没有发生原因是因为韩国，香港老百姓普遍地硬抗贷款抗过去的。我想请问你、请问这位网友或者在座的各位观众，如果中国房地产崩盘的话，中国老百姓会不会死抗继续还贷款呢？如果不会的话就是金融体系的崩盘。金融体系崩盘有人说让政府去抗，其实金融体系里的钱也是你的钱，所以下面的问题非常严重，我想都不敢想，别想了。所以我跟各位讲，腐败最后会导致金融体系的崩盘。所以你说我们要不要反腐败？
主持人：郎教授还有网友在问，关于股市方面的问题，去年年底中国股市一直在往上升，想听听您对最近股市的看法。
郎咸平：我不想把****模糊了。什么都谈。我今天只想把楼市问题好好谈一下。但是我谈楼市的时候也谈到股市，但是我还是按照我的思路来谈吧。
主持人：有网友问，对长三角这些城市你是怎么看待长三角这一带地区房价走势的？
郎咸平：我在南方周末和香港明报都发表过，对于上海市委书记继任后我的看法。这可以做一个回答，这次是习近平调上海市委书记，我对长三角发展还是乐观的。我怎么解读这个现象？那就是习近平调任中央有它的政治意义、经济意义在那里。它的政治意义很清楚：第一个是它期待习近平彻底执行中央政府反腐倡廉，以建造一个干净、公平、公正的大上海为目的。第二，对于过去在陈良宇时代造成的冤假错案要重新审理。更重要一点是长三角经济的发展还是不能忽视的。所以这对于我们江浙两省关系都很重大，以习近平继任上海书记来看，过去个人英雄主义的时代应该已经过去了，我相信全国老百姓希望各省市委书记所做的就是替我们建设一个干净、公平、公正的社会，一个好的营商环境，这种环境之下长三角才能有好的发展，长三角如何和珠三角、渤海湾竞争，谁先建成干净、公平、公正的地区谁就能拔得头筹发展。有人会说中央为什么打上海？依照我个人的意见。整个长三角地区，尤其是江浙两省一般素质比较高，企业家精神也比较与国际接轨。我们能不能这样设想：中央想先把大上海建成一个示范的城市，第一个达到干净、公平、公正的城市。同时波及到江浙两省，这样在干净、公平、公正环境下长三角才能得到更进一步的发展。这才是全民所希望的。
主持人：一个网友发给我一个消息，郎教授代表了中国弱势群体的讲话，他的公平、公正理论尤其值得推崇，他的演讲结合当前的政策现象感悟很深，非常支持您。还有网友有问题了，一边是国家在不断地调控，一边是房价高涨，两者互不干扰地并行，百姓非常着急。开发商继续走这种路线，老百姓该如何买房？
郎咸平：我不是投资顾问啊。有时候媒体问我该投资哪支股票，我只是一个小学者，不是顾问。宏观调控与高房价并行不悖，老百姓很郁闷，刚才我已经告诉各位了，中国所谓的经济宏观调控，由于受制于二元经济，宏观调控效果有限。房价能不能被压制，重要的是腐败问题能不能解决。所以与其老百姓看房价能不能控制住，你最好看中央政府解决腐败的决心。你不解决腐败，我刚才讲的高房价、股市泡沫、大学生找不到事、通货膨胀可能全部会发生，这是一个系统工程，这个系统的源头是反腐，这是我个人的一个观点。也希望政府能够理解两个字：反腐。我想对于买房我已经解释清楚了，关于买房时机你不如看看政府的反腐败力度。
主持人：还有网友问，郎教授您自己在国内有没有买房？
郎咸平：这个问题我只是一个穷教授，谈我是没有意义的，谈我和谈你是一样的。而且我在媒体里面是从来不谈私人问题的。我不是资本家。我们谈一点大家关切的话题。我谈的是大事大非的国家问题。个人恩情很渺小，有什么好谈的呢？看得上的买不起，买得起的看不上。
主持人：郎教授，最近广州房价在国内涨的是比较慢的，而且广州房价降到了七百块钱，也是广州市长承诺给市民的，我觉得珠三角的老百姓心态是比较好的，你觉得老百姓应该有什么心态？您建议一下。
郎咸平：我不晓得他为什么会这么说，以深圳为例的话，其实深圳涨的是不像话的。
主持人：是不是广州市民看到了香港的一些现象？
郎咸平：也不是这么说的，广州在两三年之前，广东省的房价还是比较平稳的，就像这位网友或者像你所说的，香港崩盘过几次，广东被波及到了，所以大家都习惯了。习惯成自然嘛。但是最近这一两年你会发现深圳的房价也是在很短的时间突然翻倍了。我觉得由于宏观调控效果有限，我认为目前中央政府应直接派调查组，专案组查个人仰马翻才行，我今天这一番讲话应该可以提供一些破案的线索。你说有没有可能？
主持人：谢谢郎教授的讲话。我们今天各位网友的提问就到此结束了。最后我们请365地产家居网的胡光辉总经理，代表365地产家居网赠送一个小小的礼物。
希望云锦能够让您对南京留下一个美好的印象。
郎咸平：以后说到对南京的印象就是南京的云锦。谢谢各位。
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